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#가성비 #25평 #신축 #20억원 #투자 #가심비 #재건축 #실거주 #강남 #하수구탄광촌 #목동​ 서론 : 가성비와 가심비 가성비와 가심비를 알아보면 아래와 같다.​ a. 가성비 : 가격대 성능 비율가성비 가성비란 가격 대비 성능의 줄임말로 일정수준이상 적당한 품질과 합리적인 가격을 보이는 상품을 의미한다. 부동산에서 가성비란 부동산을 구하는 사람들의 입장에서 적당수준 이상의 품질을 가지고 있으며, 대출 및 세금 등 규제의 영향을 상대적으로 덜 받아 현재 반사효과를 누리고 있는 부동산들이 가성비의 대표적인 사례로 볼 수 있다. ​​​ b. 가심비 : 가격대비 심리적 만족감가심비 가심비란 가격대비 심리적 만족감의 비율을 의미하는 용어이다. 2010년대 후반 출생아수의 급격한 감소 등과 아울러 그간 양적 만족감을 추구하던 행태에서 심리적 만족감을 추구하는 행태로 사람들의 소비구조가 바뀌어가며 등장한 용어이다. 부동산에서 가심비란 사람들의 심리적 만족감을 추구해 줄 수 있는 장점을 지닌 아파트로 통상 서울의 경우 수도권 및 비수도권 아파트에 비해 위치 등은 좋지만 평면, 마감재 등에서 상대적으로 열위적인 사례가 많지만, 가심비를 추구하는 부동산의 경우 강남 등 서울 핵심지에 위치하면서 평면, 마감재 등의 요소까지 가장 우수한 모습을 보여 모든 측면에서 절대적우위를 갖춘 부동산을 의미한다. 이 글에서는 가성비부동산과 가심비부동산의 특징과 사례를 살펴보고, 어떤 부동산을 매수하면 좋을 지 생각해 보겠다. ​​ 가성비부동산과 가심비부동산 1. 가성비부동산의 특징과 사례 2. 가심비부동산의 특징과 사례 3. 결론​​​​ 1. 가성비부동산의 특징과 사례​ a. 가성비부동산의 특징 가성비부동산의 특징은 아래와 같다.​ 1) 적절한 가격대출규제의 영향을 덜 받는 부동산(매매가 15억원, 25억원 이내) 가성비부동산을 구분하는 가장 중요한 기준은 '가격'이다. 특히 2025년 6월 27일 금융대책으로 인해 최대 주택담보대출 가능금액이 6억원으로 제한되었으며, 10월 15일 부동산대책 이후부터는 15~25억원 부동산은 주택담보대출한도가 4억원, 25억원 초과 부동산은 주택담보대출한도가 2억원으로 바뀌게 되었다. 이로 인해 가성비부동산의 경우 주택담보대출 한도에 따라 15억원 이하 혹은 가격이 높은 부동산도 대부분 25억원 이하의 가격을 보이고 있으며, 주로 매매가 10~20억원 사이에 분포하고 있다. ​​ 2) 환금성2026년 잠실동 하수구 8월 2주차 매매가격지수 변동추이 가성비부동산은 대출, 세금, 그 외 비부동산적 규제(세무조사 등)에서 상대적으로 자유롭기 때문에, 거래가 잘 이루어져 환금성이 큰 모습을 보이는 부동산이다. 2026년 8월 2주차 매매가격지수 변동추이를 보면, 서울에서도 외곽에 위치한 지역(은평, 서대문, 구로, 금천, 관악, 노원, 도봉, 강북, 성북 등)에 위치한 부동산들이 매매가격지수 변동액이 크게 나타나는데, 이는 그 만큼 거래가 많이 이루어지며 매매가격의 상승액이 높은 것을 의미한다. 현재 가성비부동산이란 이처럼 환금성이 큰 부동산을 의미한다. ​​ 3) 임대차수요 관악드림타운 전세매물 가성비부동산의 경우 매매가 많이 이루어지기도 하지만, 임대차(전,월세)매물이 거의 없는 모습을 보인다. 서울 관악구에 위치한 관악드림타운의 경우 현재 25평 11.5~12억원, 33평 12.5~13억원 정도의 가격을 보이는데, 이처럼 가격이 상승하게 된 이유도 전세가격이 25평 기준 5.5~6억원, 33평 기준 6.5~7억원 정도로 상승하였기 때문이다. 가성비부동산의 경우 주택공급이 부족한 현재, 수요에 비해 찾는 사람들이 많아 거래도 많이 이루어지고, 임대차매물도 많지 않다.​​​ b. 가성비부동산의 사례 가성비부동산의 사례는 아래와 같다.​ 1) 하수구탄광촌 신축하남 / 수지 / 구성남 / 동탄 / 광명 / 평촌 가성비부동산의 대표적인 사례는 서울 인근에 위치한 신축-대단지아파트가 밀집한 속칭 하수구탄광촌(하남, 수지, 구성남, 동탄, 광명, 평촌)에 위치한 주요 신축-대단지 아파트들이다. 이들의 경우 대체로 25평 기준 12~16억원, 34평 기준 15~20억원 사이 가격에 분포해 대부분 매매가 10~20억원 사이에 위치한다. 그리고 서울 내 신축아파트공급부족으로 인해 하수구탄광촌 역시 전세가격이 이전에 비해 크게 상승한 모습을 보여, 전형적인 가성비아파트의 모습을 보인다. ​​ 2) 직주근접지 대단지 구축관악드림타운 / 행당대림 서울 내에서 지하철역과 가깝거나 서울 내 3대 업무지구(도심, 강남, 여의도)와 물리적으로 멀지 않은 곳에 위치한 직주근접지의 대단지 구축아파트 또한 '가성비아파트'의 대표적인 사례이다. 서울 관악구 봉천동에 위치한 관악드림타운의 경우 25평 11.5~12억원, 33평 12.5~13억원 정도의 가격을 보이며, 서울 서초구 행당동에 위치한 행당대림의 경우 25평 16억원, 32평 18억원 정도의 잠실동 하수구 가격을 보이고 있다. 가성비 기축아파트의 경우 특히 25평(전용 59형)의 가격이 34평(전용 84형)과 매매가격차이가 크지 않다. 이는 대출금액의 차이, 신혼부부 등의 매수수요증가 때문이 아닐까 예상된다. ​​ 3) 학군지아파트목동8단지 가성비아파트의 마지막유형은 '학군지아파트'이다. 가성비아파트 중 학군지아파트의 대표적인 사례는 목동, 중계동 등에 위치한 기축 및 재건축대상아파트들이다. 특히 서울 내 학군지라 불리는 목동의 경우 재건축이 진행되고 있음에도 소형평형(20평 및 27평)의 경우 25억원 이하의 매매가격을 보이는 경우가 많으며, 다소 불편한 입지 등에 자리잡고 있어도 필수재인 '교육'을 위해 학군지를 선택하는 사람들이 많아 가성비를 추구하는 사람들이 많아 가성비아파트로 구분할 수 있다. ​​​​ 2. 가심비부동산의 특징과 사례 ​ a. 가심비부동산의 특징 가심비부동산의 특징은 아래와 같다.​ 1) 실거주만족성래미안트리니원 가심비부동산의 첫 번째 특징은 거주하는 사람 입장에서 본 '실거주만족성'이다. 가심비부동산의 경우 가격이라는 요소보다 심리적만족감이라는 요소가 더 크게 작용하기 때문에, 실거주만족성이 크고 외관, 커뮤니티 등이 잘 갖춰져 많은 사람들의 부러움을 야기하는 신축-대단지아파트가 아닐까 생각된다. 대체로 가심비부동산은 국평(25평, 34평)보다 실거주만족성이 큰 대형평형인 경우가 많다.​​ 2) 희소성있는 사치재사치재 가심비아파트의 두 번째 특징은 '희소성있는 사치재'이다. 사치재란 가격이 상승함에 따라 수요가 증가하는 열위재로서, 사람들의 사치, 과시 등의 욕구충족을 위해 나타난 재화이다. 그래서 소득증가액보다 가격상승액이 큰 특징을 가지고 있다. 그래서 가심비부동산의 경우 PIR(소득 대비 주택가격비율)로서 가격상승액을 설명하기 어려운 모습을 보인다.​​ 3) 높은 가격과 세금나인원한남75평 재산세(추산액) 및 양도세 추산액 가심비부동산은 소득증가액보다 더 높은 가격상승액을 보이고 있으며, 특히 현재 정부에서 발표한 세제개편(안)에 따르면, 높은 가격과 매매가격상승에 기인한 양도세증가(장기보유특별공제 공제한도에 따른)가 예상되는 곳들이다. 현재 75평 기준 150억원 정도의 매매가격을 보이는 나인원한남의 경우 현재 매 년 0.7억원 이상의 보유세를 내고 있지만, 세제개편이 적용될 경우 2억원 이상으로 보유세가 상승할 예정이고, 잠실동 하수구 양도세 역시 장기보유특별공제 공제한도로 인해 매도를 진행하더라도 상당한 세금이 발생할 것으로 예상된다. 하지만 이러한 모습에도 불구하고 드문드문 거래가 이루어지며, 거래가 이루어질때마다 가격이 상승하는 모습을 보이는 것이 '가심비부동산'의 가장 큰 특징이다.​​​ b. 가심비부동산의 사례 가심비부동산의 사례는 아래와 같다.​ 1) 핵심지 대형평형 아파트 메이플자이 47평 가심비부동산의 첫 번째 사례는 강남(반포, 압구정 등) 등 핵심지에 위치한 대형평형아파트이다. 가성비부동산의 경우 국민평형(25평, 34평)이 높은 평당가격을 보이고, 특히 최근에는 25평이 34평보다 더 높은 평당가격을 보이며 25평과 34평의 가격차이가 줄어드는 모습까지 보이지만, 가심비아파트의 경우 대형평형(특히 50평대 이상)이 높은 가격을 보이고 있다. 대체로 핵심지 대형평형에 거주하는 사람들의 경우 소득, 자산이 상당한 사람들이 많은데, 이러한 사람들의 경우 '가성비'보다는 실거주만족성 및 자신의 지위를 드러내는 지위재(사치재)로 부동산을 생각하는 경우가 많아 이러한 아파트들이 가심비부동산에 해당된다. ​​ 2) 하이앤드 소단지 공동주택에테르노청담 가심비부동산의 또다른 사례는 분양가상한제 등의 영향을 받지 않고 자유롭게 설계, 시공 등을 진행할 수 있는 초고가 하이앤드 공동주택도 이에 해당된다. PH129, 에테르노청담, 에테르노압구정 등의 경우 최초 분양가격부터 상당한 수준의 가격을 보이고 있으며, 일반적인 아파트와 다른 외관, 자재 등을 사용한 모습을 보인다. 그리고 세대수는 작지만 거주자들의 보안 및 프라이빗함을 최대한 보장해주는 모습을 보이면서 가심비부동산의 대표적 사례 중 하나가 되고 있다. ​​ 3) 한강조망 아파트아크로리버파크(최초의 한강조망 가심비 아파트) 한강변에 위치한 한강조망아파트 또한 가심비부동산의 사례이다. 서울 서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크는 그간 북향, 북동향 등 북향위주로 향을 만들어야 되어 강남 내에서 다소 부정적으로 인식되었던 한강조망아파트의 인식을 바꾼 대표적인 아파트로 '한강조망'이라는 것의 가치가 부동산가격을 형성하는데 상당부분 반영된 모습을 보여주는 곳이다. 그래서 아크로리버파크 이후 아크로리버뷰, 아크로리버하임, 래미안원베일리, 청담르엘 등의 아파트가 한강조망성을 주력으로 지어지게 되면서, 한강조망이 나타나는 아파트는 그렇지 않은 아파트에 잠실동 하수구 비해 높은 가격을 보여 가심비의 모습을 보여주고 있다. ​​​ 3. 결론​ a. 가성비의 상한은 목동이고, 가심비의 하한은 잠실이다. 가성비와 가심비의 기준은 어찌보면 모호하다. 하지만 가성비의 상한과 가심비의 하한의 사례를 통해 이를 명확하게 나누어 볼 수 있다.​ 1) 목동목동7단지 목동은 서울 서남부에 위치한 대표적인 아파트 밀집지역으로, 현재 동시다발적으로 재건축을 추진하고 있다. 그래서 대부분의 아파트들이 20평 기준 20억원 이상의 가격을 보이고 있다. 목동의 경우 최근 20평, 27평 등 소형평형들의 가격상승이 두드러졌으나, 33평 이상 대형평형의 경우 상대적으로 가격상승세가 부진한 모습을 보이고 있다. 그리고 재건축이 진행됨에 따라 거주자에서 투자자로 수요가 바뀌고 있으며, 용적률이 낮은 장점으로 인해 재건축 진행시 추가분담금을 적게 내도 된다는 점이 예상되어 '가격대 성능비'를 생각한 사람들이 유입된 모습을 보이고 있다. 반면 대형평형의 경우 30억원대 이상 아파트의 거래부진현상과 아울러 가격이 크게 상승하지 않은 모습을 보이고 있다. 또한 목동의 경우 14개 단지 중 8개 단지가 신탁방식으로 재건축이 진행되어 '가성비'를 추구하는 방식으로 재건축이 진행될 가능성이 높으며, 한강변에서도 떨어져있기 때문에 향후에도 가성비아파트의 상한선으로 남아있지 않을까 생각된다.(목동의 재건축이 완료된다면, 인천, 부천, 광명(광명뉴타운, 철산) 등에서 목동으로 넘어오는 형태로 가성비를 추구하는 사람들의 수요가 이어지지 않을까 생각된다.) 그래서 목동까지는 가성비아파트로 볼 수 있다.​​ 2) 잠실리센츠 잠실은 서울 동남부에 위치한 아파트 밀집지역이다. 2000년대 후반 엘리트레파가 입주한 후 한동안 신축아파트의 공급이 거의 없었지만, 최근 잠실르엘, 잠실래미안아아파크가 입주하였고, 이후에도 잠실주공5단지, 잠실우성1.2.3차, 잠실우성4차, 잠실장미 등이 재건축이 진행되고 있어 향후에도 지속적으로 신축아파트가 공급될 것으로 예상된다. 잠실의 경우 2000년대 후반 신축아파트의 대거 입주, 2010년대 서울공항의 활주로위치를 바꾸면서까지 롯데월드타워가 지어지는 등 지역의 가치와 중심성이 점점 커지고 있다. 그래서 잠실에 위치한 리센츠 정도라면 34평 기준 35억원 이상의 가격을 보이며 거래가 반복되고 있기에, 가심비아파트로 볼 수 있지 않을까 생각된다.​​​ b. 가성비에서 가심비로 넘어가야 잠실동 하수구 한다.가성비와 가심비 부동산투자를 생각하는 사람들은 대개 본능적으로 '가성비아파트'를 찾는 경우가 많다. 특히 가성비아파트의 경우 거래가 잘 이루어지며, 부동산을 매수하기 위한 수요가 지속적으로 공급되며 환금성이 좋기 때문에 다주택투자자 등의 경우 가성비아파트를 우선 찾아보는 경우가 많다. 하지만 가성비아파트에 대한 투자를 많이 하였다면, 가심비아파트로 넘어와야 될 시기가 점점 다가오고 있다. 2026년 8월 3일 세제개편(안)은 초고가부동산의 가격약세와 지속을 예상하는 사람들이 많지만, 양도세절감을 위해 압구정에서 교환매매가 성행하듯 이에 대응하는 방법을 많은 사람들이 찾고 있기 때문에 시간이 지날수록 효과는 반감되기 마련이다. 그리고 정부에서도 용산공원에 주택을 공급하는 등 강력한 정책에 대한 이야기가 계속 이어지고 있으며, 시간이 지날수록 부동산에서 양극화도 더욱 심해질 것이기에 '가성비부동산'만 추구하는 것에서 벗어나 '가심비부동산'도 찾아야 하지 않을까 생각된다.​ 지금까지 가성비부동산과 가심비부동산에 대한 여러 이야기를 하였지만, 가성비부동산과 가심비부동산을 나누는 가장 큰 요인은 '주민구성'이다. 이 곳에 어떠한 사람들이 살고 있느냐, 이 사람들의 소득 및 자산은 어떠냐 등에 따라 부동산 가격이 결정된다. 예시로 부동산커뮤니티 등에 지역에 대한 이야기가 언급되었을 때, 입에 거품을 물고 이야기하는 사람들이 많을수록 주민구성상 '가성비부동산'에 가깝다 생각할 수 있다.​​ 2026년 8월 22일(토) 세제개편에 따른 부동산전망 및 서울 재개발, 재건축 강의를 진행합니다. 많은 분들이 강의를 들어주셨으면, 감사하겠습니다.#까르 #까르의서울부동산 #재개발 #재건축 #세제개편 #종부세 #양도세 제목 : 세제개편에 따른 부동산전망 ...​​ 부동산스터디 카페에서도 위 글을 볼 수 있습니다.대한민국 모임의 시작, 네이버 카페naver.me 까르의 서울부동산 즉석방이라는 명칭의 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널에서는 최대 200,000명의 사람들이 들어올 수 있으며, 저를 중심으로 한 일방향의 소통이 이루어집니다. 상호 소통의 공간은 아니지만, 제 생각을 필요에 따라 자유롭게 이야기 할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다. 저의 서울부동산에 대한 시각에 대한 이야기를 부담없이 듣고 싶은 분들은 들어오셔도 괜찮을 것 같습니다.